Asuntokauppa ei ole ihan pikkujuttu, sillä se lienee arvokkain omaisuus, mikä monilla ihmisillä on. Sen vuoksi kauppaan kannattaa mielestäni paneutua äärimmäisen huolellisesti. Se tarkoittaa vaivannäköä, ”tylsiä” paperitöitä ja vie paljon aikaa. Mutta mitä huolellisemmin on taustatyöt tehty, sitä pienemmällä todennäköisyydellä tulee ikäviä yllätyksiä kaupan jälkeen.
Niinpä ensimmäinen olennainen seikka on selvittää oma taloustilanne ja maksukyky. Siis laskea miten paljon on varaa lyhentää lainaa, ja miten paljon käteen jäisi eri korkoprosenteilla – koska varmaa on ainoastaan se, että nykytilanne ei tule pysymään ennallaan. Asiaa toitotetaan joka paikassa, mutta on huono idea venyttää maksukykynsä äärimmilleen. Huomioon pitää ottaa myös asunnon ylläpitokustannukset ja vastike. Silloin vasta tietää, paljonko kuukaudessa menee asumiseen rahaa lainanlyhennyksen lisäksi. Tämä harjoitus kertoo, mikä on ylin hinta, jonka mistään asunnosta voi maksaa. Sen jälkeen voi katsoa mitä sillä rahalla saisi.
Kannattaa muistaa, että jos asunto ei ole velaton, se näkyy korkeampana vastikkeena, vaikka taloyhtiön ”perusvastike” olisikin matala. Sitten on tietenkin varainsiirtovero, joka jää ostajan maksettavaksi, ellei satu olemaan ensiasunnon ostaja. Kokonaissumma on siis aina suurempi, kuin sovittu kauppahinta, ja näiden kaikkien lisäkulujen pitää mahtua budjettiin. Muuten riskeeraa oman taloutensa.
Jos harkitsee tiettyä asuntoa, pitää ottaa huomioon myös mahdollisen remontin kustannukset, ja laskea ne mukaan kauppahintaan. Tiedän hyvin harvoja ihmisiä, jotka ovat muuttaneet tekemättä ensin lainkaan remonttia. Samoin pitää selvittää, onko taloyhtiössä tiedossa yhteisiä remontteja, sillä niiden kustannukset vaikuttavat suoraan omiin asumismenoihin, kun taloyhtiön lainaa lyhennetään vastikkeen mukana. Päätetyt remontit saa selville isännöitsijältä, ja ne käyvät usein ilmi myös myynti-ilmoituksesta. Mutta vasta tutustumalla taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan, saa selville mitä ollaan parhaillaan suunnittelemassa. Ne voivat toteutua vasta vuoden-parin sisällä, mutta on otettava huomioon, kun omaa maksukykyä arvioi.
Taloyhtiössä tilinpäätöstietoihin tutustuminen kertoo miten vakavaraisesta yhtiöstä on kyse, onko vuokratuottoja ja mikä on kulurakenne. Sen pohjalta pystyy arvioimaan, miten hyvin yhtiötä on hoidettu, ja kestääkö yhtiön talous yllättäviä korjaustarpeita ym. Nämä kaikki puolestaan vaikuttavat siihen, miten asunnon arvo kehittyy tai säilyy. En ole koskaan ostanut omakotitaloa, joten en tiedä kovin tarkasti, millaisia asioita siinä tilanteessa kannattaa ottaa erityisesti huomioon. Käsittääkseni kuntokartoitus on ainakin uudemmissa asunnoissa pakollinen (?), mutta jos joku lukija tietää tästä tarkemmin niin kertokaa ihmeessä lisää.
Itse olen sitä mieltä, että raha-asiat ratkaisevat kaiken, ja on erittäin kyseenalaista ostaa asunto, johon ei todellisuudessa ole varaa. Samoin suosittelisin vakavasti harkitsemaan, mikäli yhtiö vaikuttaa huonosti hoidetulta tai pommikuntoiselta. Mahdolliset isot remontit eivät välttämättä haittaa, jos oma elämäntilanne ja talous kestää esim. putkisaneerauksen. Isot remontit laskevat myyntihintaa heti kun ne on päätetty tai kun ne ovat käynnissä, mutta valmistuttuaan vaikutus on yleensä päinvastainen, sillä moni etsii asuntoa johon ei ole tulossa remontteja. Valmiiden remonttien voi yleensä odottaa nostavan asunnon myyntihintaa jatkossa.
Mutta jos laskuharjoitukset on tehty ja tulos edelleen plussalla, voi siirtyä pohtimaan varsinaiseen asumiseen liittyviä juttuja. Teen niistä seuraavan postauksen.
Minusta tuntuu, että olen miettinyt noita asioita, mutta vain päässäni. Ehkä olisi ollut hyödyllistä laittaa ne paperille ja katsoa vielä tarkkoja lukuja.
Olen ostanut elämäni aikana kaksi asuntoa. Ensimmäisen myin huomattavalla voitolla eli sain siitä käytännössä kaikki siihen rempan muodosa sijoittamani rahat takaisin sekä kahden vuoden aikana maksamat vastikkeet. Toisessa asun nyt ja tämä oli sen ostaessani edullinen (sijaintiin ja kokoon nähden), mutta tiedossa kyllä oli, että putkiremppa oli tulossa. Laskin putkirempan kustannukset ostohintaan ja asunto oli vieläkin järkevän hintainen. Mitä en tajunnut laskea oli muutostöiden lisäkustannukset sekä putkirempan aikana syntynyt päätös tehdä samalla pintaremontti. Näihin olen joutunut ottamaan lainaa. Jatkossa olen tietysti vähän fiksumpi, mutta aina ei tiedä kaikkia tulevia haluja tai mahdollisia kuluja etukäteen. 🙂
Vanha kunnon Excel toimii hyvin, koska siinä on helppo nähdä miten muuttuvat summat vaikuttavat kokonaisuuteen.
On ihan mahtavaa, kun on onnistunut kohottamaan asuntonsa arvoa niin paljon, että saa kaikki kulut takaisin. Onneksi olkoon! Totta on, että aina ei osaa ennakoida kaikkia mahdollisia juttuja. Mutta useimmat meistä näkevät heti, mitä haluaisivat asunnossa muuttaa, ja vähintäänkin nämä remonttikulut (materiaalit + työ) pitää arvioida ja laskea mukaan kokonaishintaan.
Toisaalta, mitä pitempään asunnossaan aikoo asua, sitä järkevämpää siihen on mielestäni investoida, sillä oma asumismukavuus kasvaa niin merkittävästi. Toisaalta asuntojen remppaamisessa kannattaa ottaa huomioon, että kaikki parannukset eivät lisää asunnon hintaa myyntihetkellä. Taloyhtiössä tehdyt remontit nostavat hintaa, mutta itse asennettu räväkänpuoleinen tapetti välttämättä ei… en siis nyt puhu sinusta vaan yleisesti olen huomannut tämän.
Olen samaa mieltä. Ensimmäistä kämppää rempattiinkin tuleva myyminen mielessä. Kyseessä oli pieni yksiö ja tiesin, etten asu siinä ikuisesti, mutta muutin sieltä pois nopeammin kuin luulinkaan, koska muutin ulkomaille.
Nykyinenkin kämppä on melko neutraali, mutta tähän olen kuitenkin tehnyt itseäni miellyttäviä sisustusratkaisuja. Tavoitteena on asua täällä niin kauan kunnes ei enää tunnu oikealta ja mahdollisuuksien mukaan pitää tämä kämppä sijoitusasuntona, kun itsellä on joku todella hieno ja iso kämppä ihan Helsingin keskustassa. 🙂 Eli siis any day now. 😀
😀 😀 😀
(Jostain syystä kommenttisi oli mennyt spämmikansioon, kalastin sen juuri sieltä! Valkoiset seinät eivät varmaan koskaan ole olleet esteenä ostamiselle, joten neutraali on hyvä linjaus.)